分譲マンションの浴室を入れ替えることとなりメーカー担当者に来てもらい

現状の寸法1116サイズから次に入る最大寸法とその商品の確認を行った。

現状は３０年前の新築時のユニットバスの為、古さが目立ち壁もカビが発生して見た目があまり良くない。

再生塗装によるリフォームもあるが点検口の開口部からの水漏れが止まらず

その選択はベストではないように思う

昨日はグランフロント大阪　南館のパナソニックショールームに現物を確認に行ったことで商品の内寸や高さなどを再確認できた。

現状は、横幅の1100ｍｍから３０センチ程度、壁まで余裕がありここはもっと広げられるはずだと考えメーカーの専門職に調査してもらう。

１４１６サイズでも可能かもしれないがひよっとすると梁があるので梁の部分を加工しなければならなくなる可能性があるといわれる。（その場合梁加工の商品代+費用がUPする。）

ベーシックな商品ラインナップとしては１４１６サイズなないため確実なところで梁加工しなくてもよい１３１６サイズがベストではないかとの回答を得る。

新商品の天井高も2000mmは確保できるとのこと。

幅は1100ｍｍから200ｍｍ広がってゆったりするように思われる。

1600ｍｍ幅の縦のサイズは現状でいっぱいいっぱいなためこれ以上の大きなサイズは無理とのことで了承する。

商品はココチーノのベースプランを検討。この商品も今年9月までの生産とのことでこれに代わる新商品は若干、価格が上がる様子。

現状のユニットバス解体後、再度同じ担当者が現地調査に来て頂けるとのことで、規格違いのないように、充分確認を行いながら進めている。

購入時から本物件の管理費は高いと感じており何がその原因なのかは管理会社より送られてくる定期総会資料の決算報告書で認識することになった。管理会社は大手管理会社であったが、業務の対応についてもどちらかといえば事務的な対応で現場主義を徹底している様な感じではなかった。

管理費、修繕積立金の額がマンションの各専有面積にしては非常に高くそれがデメリットとなって中古市場においての売買価格も低めでしか販売、成約されてない現実があった。

管理費会計は収入の部門と支出の部門に分かれ収入の部門は1.管理費収入2.広告看板収入

3.水道料4.受取利息5.雑収入の５項目があり、支出の部門は1.管理委託料（定額管理委託料、消防法定点検、貯水槽清掃）2.EV保守料　3.電気料4.水道料5.電話料6.共用保険料7.消耗品費8.雑費9.定期清掃費10.日常清掃費11.ロッカー管理費12.自動振替手数料13.修繕費14.

修繕費15.雑排水管洗浄費16.小口運営費17.特殊建築物定期調査18.積立金会計繰入19.消防設備耐圧試験の19項目から構成されていた。

私は実際に管理費支出の各費用を項目ごとに検証を行った。

専有面積５０㎡前後の物件で管理費と修繕積立金が約29,000円に設定されており３８㎡の物件でも23,000円の金額であった。

どの項目の支出が大きいのか検証を始めるとまず、第一に清掃業務部門に問題があるようにみえた。

その内容は総戸数29戸、内一戸は店舗でここは、自主清掃を行っている。

日常清掃を週に３回行って月額45,000円（別途消費税）については金額を改正させるか清掃会社を変更して金額を減額させるべきだと考えた。

2点目は毎月の定期清掃である。

月額35,000円（別途消費税）を支払い日常清掃3回の上に毎月の入念なる定期清掃を同じ業者が行っている。

清掃業務で月額合計84,000円もの支出を行えば、総戸数が少ない本物件のようなマンションでは各戸の負担は大きくなるのは当然であった。

ここで次にとった行動は他の管理会社なら上記の管理項目をいくらの価格で実行できるか他の管理会社3社に依頼をした。

結果、見積りして頂いたのは2社であった。

見積りを提出されなかった業者は当初、現場にも担当者が訪れた。

そこで私が「一年前に竣工から初めての大規模修繕工事は終わったところだ」と伝えると、後日「社内で検討の結果、管理会社としての参入は見送らせて頂きます。」といって見積書提案を辞退した管理会社もあった。

残りの２社ともトータルでの管理費コストは大幅に低減できる内容の見積りが提出された。

今日は、弊社が所有する大阪市内の分譲マンションの管理費削減事例について述べさせて頂きます。

本物件は平成3年に建築された戸数29戸の分譲マンションで、店舗１戸と居住用28戸の分譲マンションで特性として実需用のタイプと

投資収益用としてのワンルームとの混在した物件です。

平成２３年に弊社の取引先より購入の打診があり自社で取得する運びとなり平成２４年にもまた別室を購入致しました。

本物件はバブル全盛時の企画設計の名残が残っており販売時点では既にバブル崩壊の様相は顕著となって当初、設定された販売価格では買い手はほとんどなくその後数年かかって価格の大幅減額によって完売したという経緯がありました。総戸数29戸の内、実需用として利用できるのは７室程度であとはワンルームタイプとなっています。

竣工当初から投資用の比率が高いというマンションの特性から、管理組合においても所有者自身の物件に対する愛着や思い入れを持った所有者は少なく、管理組合も常時少人数の理事で運営されてきたことから、管理運営についてもほとんどを管理会社に委ねてきた歴史がありました。

過去の組合員より聞くところによると、初代の管理会社においては管理内容の杜撰さが目立ち、数年のちには一部理事の提案によって管理会社の変更をしたいきさつもあり弊社が購入した時点での管理会社は２代目となる管理会社が管理業務をおこなっておりました。

本研究報告は上記のような背景の分譲マンションの管理費を一管理組合員としてどのように大幅な管理費コストを下げることができたかを述べるものである。

まず、第一にとった行動は管理組合の定期総会に出席して理事に立候補し役員として活動できる立場をとった

ことである。