浴室リフォーム前の現地調査。

分譲マンションの浴室を入れ替えることとなりメーカー担当者に来てもらい


現状の寸法1116サイズから次に入る最大寸法とその商品の確認を行った。






現状は30年前の新築時のユニットバスの為、古さが目立ち壁もカビが発生して見た目があまり良くない。


再生塗装によるリフォームもあるが点検口の開口部からの水漏れが止まらず

その選択はベストではないように思う





昨日はグランフロント大阪 南館のパナソニックショールームに現物を確認に行ったことで商品の内寸や高さなどを再確認できた。




現状は、横幅の1100mmから30センチ程度、壁まで余裕がありここはもっと広げられるはずだと考えメーカーの専門職に調査してもらう。



1416サイズでも可能かもしれないがひよっとすると梁があるので梁の部分を加工しなければならなくなる可能性があるといわれる。(その場合梁加工の商品代+費用がUPする。)



ベーシックな商品ラインナップとしては1416サイズなないため確実なところで梁加工しなくてもよい1316サイズがベストではないかとの回答を得る。



新商品の天井高も2000mmは確保できるとのこと。



幅は1100mmから200mm広がってゆったりするように思われる。



1600mm幅の縦のサイズは現状でいっぱいいっぱいなためこれ以上の大きなサイズは無理とのことで了承する。



商品はココチーノのベースプランを検討。この商品も今年9月までの生産とのことでこれに代わる新商品は若干、価格が上がる様子。



現状のユニットバス解体後、再度同じ担当者が現地調査に来て頂けるとのことで、規格違いのないように、充分確認を行いながら進めている。








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分譲マンション管理費削減 事例その3

ここは最終的に管理組合として承認したA社の例で検証する。

管理費項目の内、日常清掃の月額45,000円は26,100円に減額、定期清掃は毎月35,000円で12回、年間42万円発生していたものを年間2回とし1回あたりの単価は25,000円で合計50,000円に減額する。




設備点検費用も月額18,000円から11,000円、緊急対応費(警備費用)は月額25,000円から12,300円にさらにエレベーター保守点検費用はフルメンテナンス契約からOPG契約に切り替え月額52,500円から18,900円に減額させることができた。




管理会社の管理業務委託手数料は月額51,500円から30,600円の貯水槽点検費用は年一回の費用、65,520円より52,920円に消防点検費用は176,400円から126,000円に排水管清掃費用は203,750円から109,620円に減額することができた。




これにより支出合計が年間3,265,814円から1,880,760円となり年間コスト削減額は1,385,054円となった。




結果として最も戸数の多い25㎡タイプのワンルームの管理費の金額は当初の13,100円から10,000円に減額、50㎡タイプにおいては25,500円から19,600円に減額できることとなった。


上記の改正案については管理組合員過半数以上の賛成決議となり調査開始より9ヶ月の期間でできたことは意見調整や取り纏めの難航することが多い区分所有マンションでは比較的短期間で達成できた成功事例ではないかと実感している。




私は2001年からIREM(全米不動産管理協会)の日本支部でプロパティーマネージメントの体系的な教育を学んだおかげでこのような一棟のオーナーではない物件においてもコスト削減に導くことができたと思う。常に心がけていたことは「物件の価値を最大化する」「価値を高めるために何をしなければならないか」である。




それ以外にはこの物件で私自身が最も重要だと取り組んできたことは、他の組合員や運営に関わっている理事たちとの良好なコミュニケーションを図るということである。




それなくしては到底、そこにたどり着くことは出来なかったのではないかと思う。




その上で、管理会社の選択を誤らないことである。個人なり法人なりでいろいろな物件の

所有をされることがあるかと思うが、投資用物件で買ったものであっても面倒でも年に一階の定期総会には参加して管理組合と管理会社の運営状況やその空気を感じてみることである。


過去に10ヶ所以上の区分所有物件でそれぞれに定期総会に参加してきたことが今回の業者選定や管理項目の理解、把握ができた所以である。



所有目的が保有であれ、転売目的であれ購入後にこれらのことが出来ればキャッシュフローの増加や販売価格の上昇なども起こり更に、将来の売却の出口戦略が有利に働くことは明らかである。




今後もまた今回のような改善余地の多い物件を所有した際には、積極的に提案を行っていきたいと考えている。

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分譲マンション管理費削減 事例その2

購入時から本物件の管理費は高いと感じており何がその原因なのかは管理会社より送られてくる定期総会資料の決算報告書で認識することになった。管理会社は大手管理会社であったが、業務の対応についてもどちらかといえば事務的な対応で現場主義を徹底している様な感じではなかった。



管理費、修繕積立金の額がマンションの各専有面積にしては非常に高くそれがデメリットとなって中古市場においての売買価格も低めでしか販売、成約されてない現実があった。




管理費会計は収入の部門と支出の部門に分かれ収入の部門は1.管理費収入2.広告看板収入

3.水道料4.受取利息5.雑収入の5項目があり、支出の部門は1.管理委託料(定額管理委託料、消防法定点検、貯水槽清掃)2.EV保守料 3.電気料4.水道料5.電話料6.共用保険料7.消耗品費8.雑費9.定期清掃費10.日常清掃費11.ロッカー管理費12.自動振替手数料13.修繕費14.

修繕費15.雑排水管洗浄費16.小口運営費17.特殊建築物定期調査18.積立金会計繰入19.消防設備耐圧試験の19項目から構成されていた。



私は実際に管理費支出の各費用を項目ごとに検証を行った。



専有面積50㎡前後の物件で管理費と修繕積立金が約29,000円に設定されており38㎡の物件でも23,000円の金額であった。


どの項目の支出が大きいのか検証を始めるとまず、第一に清掃業務部門に問題があるようにみえた。



その内容は総戸数29戸、内一戸は店舗でここは、自主清掃を行っている。




日常清掃を週に3回行って月額45,000円(別途消費税)については金額を改正させるか清掃会社を変更して金額を減額させるべきだと考えた。




2点目は毎月の定期清掃である。


月額35,000円(別途消費税)を支払い日常清掃3回の上に毎月の入念なる定期清掃を同じ業者が行っている。


清掃業務で月額合計84,000円もの支出を行えば、総戸数が少ない本物件のようなマンションでは各戸の負担は大きくなるのは当然であった。




ここで次にとった行動は他の管理会社なら上記の管理項目をいくらの価格で実行できるか他の管理会社3社に依頼をした。


結果、見積りして頂いたのは2社であった。


見積りを提出されなかった業者は当初、現場にも担当者が訪れた。


そこで私が「一年前に竣工から初めての大規模修繕工事は終わったところだ」と伝えると、後日「社内で検討の結果、管理会社としての参入は見送らせて頂きます。」といって見積書提案を辞退した管理会社もあった。




残りの2社ともトータルでの管理費コストは大幅に低減できる内容の見積りが提出された。


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分譲マンション管理費削減 事例その1

今日は、弊社が所有する大阪市内の分譲マンションの管理費削減事例について述べさせて頂きます。


本物件は平成3年に建築された戸数29戸の分譲マンションで、店舗1戸と居住用28戸の分譲マンションで特性として実需用のタイプと

投資収益用としてのワンルームとの混在した物件です。



平成23年に弊社の取引先より購入の打診があり自社で取得する運びとなり平成24年にもまた別室を購入致しました。




本物件はバブル全盛時の企画設計の名残が残っており販売時点では既にバブル崩壊の様相は顕著となって当初、設定された販売価格では買い手はほとんどなくその後数年かかって価格の大幅減額によって完売したという経緯がありました。総戸数29戸の内、実需用として利用できるのは7室程度であとはワンルームタイプとなっています。



竣工当初から投資用の比率が高いというマンションの特性から、管理組合においても所有者自身の物件に対する愛着や思い入れを持った所有者は少なく、管理組合も常時少人数の理事で運営されてきたことから、管理運営についてもほとんどを管理会社に委ねてきた歴史がありました。



過去の組合員より聞くところによると、初代の管理会社においては管理内容の杜撰さが目立ち、数年のちには一部理事の提案によって管理会社の変更をしたいきさつもあり弊社が購入した時点での管理会社は2代目となる管理会社が管理業務をおこなっておりました。




本研究報告は上記のような背景の分譲マンションの管理費を一管理組合員としてどのように大幅な管理費コストを下げることができたかを述べるものである。



まず、第一にとった行動は管理組合の定期総会に出席して理事に立候補し役員として活動できる立場をとった

ことである。

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